전세 구할때 계약사기 안 당하려면 꼭 체크해야 할 [전세 사기 유형]

전세 제도는 잘 활용하면 득이되지만 전세 사기가 날이 갈수록 증가하고 있기 때문에 쉽사리 구하기가 힘듭니다. 요즘에는 특히 전세를 많이들 구하는데요, 전세를 구하는 사람에게 접근하는 사기꾼들이 가장 많이 노리는 유형은 대학생, 사회초년생, 신혼부부입니다.

여기에 포함되지 않으시더라고 해도 전세계약을 처음 해보시거나 이번에 전세를 해야하는데 요즘 신종 사기수법을 모르시는 분들은 필수로 확인하고 읽어주시고 충분히 주의하신다면 전세 사기를 면할 수 있습니다. 오늘은 전세계약시 반드시 확인해야할 점들을 알려드리겠습니다.

⭐전세계약 주의사항 필수확인⭐ (클릭)

전세 구하기 전에 반드시 확인해야 할 전세 사기 유형

사진 국토교통부

1. 이중계약

건물 관리인이 세입자와 전세계약을 진행한 후에 집주인에게는 월세로 계약했다고 거짓말을 하여 보증금을 떼먹는 사기유형입니다. 다른 지역에서 투자 목적으로 원룸이나 오피스텔을 구매한 후에 관리인에게 계약 권한을 위임하는 경우에 종종 일어나는 사기입니다.

■ 이중계약 사기를 안 당하려면?

등기부등본상 소유자와 임대인의 신분증을 확인해서 꼭 대조해서 일치하는지 확인해야 합니다. 가금적 임대인과 직접 만나서 계약하는 것이 가장 좋습니다. 만약 임대인을 만날 수 없는 사정이라 대리인과 계약하는 경우에는 월세와 전세 중 어떤 계약에 위임을 주었는지 표시해달라고 요구해야 합니다. 만약 이사를 갈 지역에서 구하기 막막하다면 그 지역에서 오래 운영중인 공인중개사를 통해 진행하는게 좋습니다. 수수료가 아까울 수 있지만 사기를 당해 돈을 잃는것 보다 낫습니다.

✅등기부등본 열람하기

2. 갭투자사기

실제 매매가격보다 수천만원 높게 전세 계약을 체결한 후에 경제적 능력이 없는 제3자에게 집을 팔아버리고 튀는 유형입니다. 전세가격과 매매가격이 비슷한 신축빌라에서 주로 일어나는 사기 유형입니다.

■ 갭투자사기에 당하지 않으려면?

제 3자가 보증금을 반환할 능력이 없는 바지 집주인인 경우에는 다음 세입자를 구하거나 집을 인수하여 눌러 사는 방법밖에 없습니다. 계약 시에는 반드시 전세보증보험 가입을 요구해보십시오. 문제가 있는 집이라면 전세보증보험 가입 자체가 안되니 보험가입이 안되는 집은 거르면 됩니다. 계약서에 ‘전세 기간동안 소유자 변경을 금지하며, 이를 위반 시에는 계약 해지 또는 보증금은 기존 소유자가 배상함’ 조항을 추가하는 게 좋습니다.

사진 국토교통부

3. 중복계약

시세보다 20~30% 저렴한 가격을 여러 세입자와 계약한 후에 전세 보증금을 통째로 들고 튀는 사기입니다. 이건 공인중개사와 임대인이 같이 사기를 치는 경우도 있으며 심지어 자격을 사칭해서 사기를 치는 경우가 매우 많은 유형입니다.

■ 중복계약 사기에 안 당하려면?

국가공간정보포털에서 중개업자 등록 여부를 확인할 수 있습니다.

✅국토교통부 부동산중개업 조회하기

추가로 중개사의 손해책임보험 증서와 공제기간도 확인하는 것이 좋습니다. 만약에 별다른 이유가 없는데 시세보다 저렴한 가격을 내놓고 빨리 계약하지 않으면 안된다고 재촉하는 곳은 일단 거르고 보는게 좋습니다. 계약서를 작성한 직후에 근처 주민센터를 방문하여 ‘확정일자’를 꼭 받으시는게 좋습니다. 왜냐하면 전입신고만으로 100% 보호받을 수 없기 때문입니다.

사진 국토교통부

4. 직거래 사기

집주인을 사칭한 사람이 부동산을 통하지 않고 세입자와 계약한 후에 전세금을 들고 튀는 유형입니다. 신분증을 위조해서 집주인인 척 사칭하는 경우도 있고, 등기부등본 등의 공적서류를 위조하기도 하기 때문에 주의해야 합니다.

■ 직거래사기를 안당하려면?

가장 안전한 방법은 중개수수료가 아깝더라도 부동산을 끼고 계약하는 것입니다. 손해책임보험에 가입되어 있다면 이런 사기에 관해서 보상받을 수 있습니다. 등기부등본과 임대인 신분증 확인하는 것은 기본으로 하시고 추가로 신분증이 위조된 것은 아닌지 함께 확인하는 것이 안전합니다.

사진 국토교통부

5. 깡통전세사기

집주인이 신탁회사에 소유권을 넘긴 후 은행 대출을 받고 보증금을 들고 튀는 경우입니다. 대출이자를 갚지 않아 집이 경매로 넘어가게 되는 유형으로 건물이 경매로 넘어가게 되면 세입자는 배당 순위가 낮아 보증금을 하나도 돌려받을 수가 없습니다.

■ 깡통전세사기에 당하지 않으려면?

사정이 있어서 전입신고나 확정일자를 미뤄달라고 요구하는 경우에는 그 사이에 집 담보로 대출을 받거나 신탁회사에 넘길 확률이 높습니다. 또한 등기부등본에서 근저당 금액이 매매가의 20%가 넘는다면 경매로 넘어갈 확률이 있는 집이니 그 집은 거르는 것이 좋습니다. 등기부등본상 소유자와 계약하는 임대인이 일치하는 지 확인은 필수이며 입주 전달 등기부등본을 떼어 집을 담보로 대출을 받았는지 확인하는 것이 안전합니다.

불법건축물

⭐깡통전세 확인하는 방법⭐ (클릭)

6. 불법건축물 사기

상가(근린생활시설)로 등록한 건물을 주거용 건물로 속여서 불법으로 베란다, 옥탑 등을 증축한 건물에 세입자를 들이는 유형입니다. 만약 불법건축물인 사실이 적발되면 퇴거 및 건물 철거가 진행되게 됩니다. 하지만 애초부터 주거용이 아니기 때문에 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 주로 대출 없이 원룸 전세로 입주하려고 할 때 많이 당하는 사기유형입니다. 고시원으로 등록되어 있으면서 원룸으로 속이는 경우가 많습니다.

■ 불법건출물 사기에 당하지 않으려면?

주거용 건물이 아닌 곳은 전세보증보험 및 전세대출이 불가능합니다. 계약 시 전세보증보험 가입을 요구해서 가입이 안된다는 곳은 거르시면 됩니다. 계약 전 건축물대장을 확인하면 불법으로 용도 변경이 이루어졌는지, 건축법을 위반한 층수가 있는지 확인할 수 있습니다.

★전세 사기에 당하지 않는 방법

주변 시세 뿐만 아니라 매매 시세도 확인하시고 시세보다 이상할 정도로 저렴한 집은 뭔가 문제가 있는 집입니다.

전세 사기가 가장 많이 일어나는 집은 신축빌라입니다. 시공사와 건물주가 합작해서 사기치는 사례가 매우 많으니 조심하셔야 합니다.

등기부등본을 꼭 확인해야하며 추가적으로 건축물대장도 직접 떼어서 확인하는 것이 좋습니다. 만약 계약과 다른 내용이 있다면 바로 계약 파기를 요구하는 것이 안전합니다.

✅등기부등본에서 확인할 것

갑구에 이 용어가 없는지 확인해야합니다.

– 가등기: 소유권 이전될지 모른다는 것

– 신탁: 소유권 신탁사에 맡기고 대출받은 것

– 압류 혹은 가압류: 세금이나 대출금을 돈으로 납부하지 않아 부동산으로 되돌려 받겠다는 것

– 경매개시결정: 주택이 압류 혹은 가압류로 경매가 진행되는 경우 이 용어가 등기부에 기재됩니다. (경매개시결정이 이루어진 이후에 계약한 임차인의 보증금 보호 어려움)

을구에 아래 용어가 있으면 조심해야 합니다.

– 지상권: 땅 위에나 밑에 지하철이나 송전탑 같은 것을 사용할 수 있는 권리를 기재한 것

– 임차권: 보증급을 돌려받지 못한 임차인이 있다는 것

✅건축물대장에서 확인할 것

– 집합건축물대장 주소가 정확한지

– 대장 상단 노란색 칸에 ‘위반건축물’이라고 기재되어 있는지 확인

– 근린생활시설(사무소) 기재되어있는지 확인 (기재되어있으면 주택 아님)

– 임차하고자 하는 호실의 전용면적과 어떠한 방식으로 건축된 것인지 확인

문제가 있는 집은 전세대출이 나오지 않습니다. 전세대출을 이용하지 않더라도 부동산에 대출 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

모든 계약에는 ‘임대인 명의, 근저당 여부 등이 처음 계약 조건과 달라질 경우 계약을 무효로 하고 손해를 배상한다’는 조항을 추가하는게 안전합니다.