[내집마련, 현실적인 방법]
잘만 준비하면 생애 첫 집 마련의 기회는 생각보다 가까이 있습니다. 오늘은 현실적인 내 집 마련 전략에 대해 공유해볼게요.
💬1.전세가 무조건 답인가요?
많은 분들이 매매비용보다 적은 종잣돈으로 전세를 안정적인 선택이라 생각하겠지만,
✔전세금 급등
✔전세사기 피해
✔계약갱신불가
등의 다양한 리스크가 늘고 있는 것도 사실이에요.
또한 전세금으로 수천만 원~억 단위의 자금을 묶어두면 그 돈으로 투자하거나 종잣돈을 키울 기회를 놓치기도 합니다.
💡2.자가는 무조건 좋을까?
‘내 집마련’이 곧바로 자산이 되는 건 맞지만 무리한 대출이나 잘못된 시기/지역 선택은 오히려 후회가 될 수 있습니다.
그래서 중요한 건: 지금 내 상황에서 무리하지 않고 접근 가능한 실속 있는 자가 전략을 세우는 것!
소신발언 하자면, 나이가 어릴수록, 그리고 결혼을 준비하는 사람일 수록 신축아파트 전세보다 매매를 추천합니다.
아파트 매매로 큰 대출 내기가 부담이 되거나 모아둔 돈이 적어서 전세를 구하는 경우 많이 보았습니다. 이건 집주인 배만 불리는 일을 한다고 생각합니다. 물론 과도한 일반화라고 생각할 수 있습니다. 전세는 비교적 저렴한 주거 비용으로 거주 공간 확보라는 실익도 있습니다. 하지만 미래를 길게 본다면 전세를 통해 모은 돈이 묶이게 되고 그 사이 투자 기회가 와도 시드머니가 없으므로 기회를 놓치게 될 수도 있습니다.
또한 갱신 시 전세금이 오르는 경우에 더욱 부담을 안고 살게 되고 전세 사기 등 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 허다합니다. 그렇게 되면 손해는 전세로 들어온 세입자만 떠안게 되는 경우를 주변에서 심심찮게 많이 봤습니다.
장기적으로 보았을 때 안정적인 거주지를 확보하는 것이 중요합니다. 말로만 들었을 땐 다소 어려워 보이지만 여러분들도 ‘내집마련’ 할 수 있습니다. 아래에서 이런 부분을 쉽게 알려드리겠습니다.
- 아파트 매수의 기회
- 대출 부담, 덜 가져도 되는 이유
- 저금리 대출 조건 및 혜택
- 나에게 맞는 주담대 찾는 방법
📌바로 지금 기회가 있는 이유
대출을 한살이라도 젊을 때 활용하면 유리한 점이 많습니다. 대출을 통해 이자 부담을 장기적으로 분산시킬 수 있으며 이를 기반으로 자산형성의 기회를 조기에 잡을 수 있습니다. 특히 청년층을 위한 다양한 정부지원혜택을 활용하여 유리한 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.
부동산 시장은 전반적으로 ‘장기 상승 경향’을 보이고 나이가 들수록 집값이 더 비싸게 느껴지게 됩니다. 저도 집을 구매하기 위해 꽤 오랫동안 부동산 시장을 눈여겨 보았습니다. 곧 집값이 떨어져서 싸게 구매할 수 있다는 소문은 많았지만 실제론 자재값이 상승하여 비싸졌습니다. 늦게 집을 구입할수록 집값 장기 상승으로 더 높은 금액을 부담하게 되고, 청년전용으로 혜택 있는 대출보다 더 금리가 높은 대출을 받을 수도 있습니다. 젊을 때 저금리 혜택으로 내 집 마련을 위한 대출을 받는 것이 장기적으로 보았을 시 훨씬 유리합니다. 대출을 활용하면 상환 기간을 길게 가져 갈 수 있어 월 상환액을 낮출 수 있으며 매달 내는 월세 대신 자산을 형성할 수 있는 기회를 만들 수 있습니다.
📌대출 부담 걱정마! ‘00000’이 도와줄게!
인플레이션을 활용한 가치 축소
장기 대출의 가장 큰 장점 중 하나가 인플레이션을 활용할 수 있다는 점입니다. 시간이 지남에 따라 화폐의 실질 가치는 감소합니다. 예를 들어 오늘 5억 원으로 대출 받아 집을 구해도 10~20년 후에는 그 5억 원의 실질적 상환 부담이 상당히 줄어들 가능성이 큽니다. 이는 물가 상승으로 인해 돈의 구매력이 떨어지기 때문이죠.
물론 같은 기간 동안 실질 소득도 함께 오를 수 있으므로 체감되는 부담은 개인 상황에 따라 다를 수 있습니다. 하지만 일반적으로 인플레이션은 화폐의 가치를 자연스럽게 낮추기 때문에, 오늘 빌린 돈의 가치가 시간이 지나며 줄으드는 효과를 누릴 수 있습니다.
결과적으로, 대출을 통해 현재의 자산을 확보하고 미래의 화폐 가치 하락을 활용하여 부동산 자금을 축적하는 것은 장기적인 재무 전략에서 유리하게 작용할 수 있습니다. 대출이 다소 부담스러울 수 있지만 실제로 인플레이션에 의해 실직적 부담이 줄어드는 구조이므로 장기적으로 생각했을 때 유리합니다.
📌그럼 어떤 대출 받을 수 있는거야?
제가 적은 시드머니로 은행 여러 은행에서 상담 받은 후 직접 받은 대출입니다. 저는 주택도시기금을 통해 처음으로 주택을 구매하는 무주택자 서민에게 낮은 금리로 공금하고 있는 디딤돌 대출을 이용하였습니다.
✅디딤돌 대출
무주택 서민에게 제공되는 주택도시기금, 국토교통부에서 운영하는 금리가 낮은 대출로 내집마련의 꿈을 도와주는 대출입니다.
💠대출 대상
①세대주, 세대원 무주택자
②대출 신청인+배우자 합산
→연소득 6천만원 이하
- 생애최초주택구입자
- 다자녀가구
- 2자녀 이상 가구
→연소득 7천만원 이하
③신혼가구 시
→연소득 8.5천만원 이하
④자산 4.88억원 이하(2025년 기준)
자산심사 관련된 사항 바로가기
💠대출 금리 (2025년 개정)
연 2.85% ~ 연4.15%
💠대출 한도
①일반 2.5억원 대출가능
②생애최초 일반 3억원 대출 가능
③신혼가구 최대 4억원 대출가능
④2자녀 이상 가구 4억원 대출가능
💠금리우대 (중복 적용x)
①연소득 6천만원 이하 한부모가구 연 0.5%p
②장애인가구 연 0.2%p
③다문화가구 연 0.2%p
④신혼가구 연 0.2%p
⑤생애최초주택구입자 연 0.2%p
💠추가 우대금리
💠대출 기간
10년, 15년, 20년, 30년 선택가능
💠주택구입자금 계산기
주택구입자금계산마법사 < 내집마련마법사 < 고객서비스 | 주택도시기금
💠시드머니 x 디딤돌 대출
대출을 받기 위해서 기존 시드머니는 100만원씩 4년간 저축하여 5천만원을 만들었습니다.
생애최초 디딤돌 대출은 무주택 미혼/신혼부부 경우 최대 집값의 80%까지 대출이 가능합니다. 미혼인 경우 2억원까지, 신혼부부인 경우 4억원까지 대출을 받을 수 있는 정부 지원 상품입니다.
예를 들면,
🏠아파트 매매가: 5억원
✔LTV 70%
💰대출금액 = 5억 x 70% = 3.5억 대출가능
💰💰생애최초 우대 대출금액 (LTV 80% 적용) = 5억 x 80% = 4.0억 대출가능
- 미혼인 경우: 2억 5천만 원 아파트 (대출 2억+자본금 5천만 원) 가능
- 신혼부부인 경우: 5억 원 아파트 (대출 4억+자본금 5천만 원) 가능
*취득세 및 부대 비용 제외
취득세와 부대비용까지 반드시 생각해야 하며 이런 기타 비용까지 생각한다면 자본금이 더 있어야 합니다. 참고로 생애 최초 취득세인 경우에는 세금 감면을 받을 수 있습니다. (취득세 감면 후 3개월 이내 다른 주택 추가 취득 못하고 3년 실거주 의무입니다! 그렇지 않으면 감면 금액 추징하여 가산세, 이자 뱉어내요😥)
✅생애최초 주택구입자 특례 보금자리론
집을 가지고 있지 않은 무주택자로 생애 처음으로 집을 구입하려고 하는 자에게 대출한도를 일부 완화하여 제공하는 대출입니다.
내집마련 디딤돌 대출 vs 특례 보금자리론
이 둘의 차이점은 소득과 ‘주택가격’ 기준에서 차이가 있습니다.
❗✔디딤돌대출은 저소득 신혼부부, 청년가구에 포커싱이 되어 있으며 부부 합산 소득이 7천만원 이하, 주택가격 5억원 이하라는 까다로운 조건이 있습니다. 대신 금리가 낮아요.
‼✔특례 보금자리론은 디딤돌대출보다 기준이 좀 더 열려있습니다. 조건은 부부 합산 소득이 7천만원 이하, 주택 가격 6억원 이하입니다. (LTV 최대 70%- DTI 최대 60%) 대출최대한도 3.6억원이지만 다자녀, 전세사기 피해자 4억원, 생애최초 4.2억원 가능합니다.
그리고 최근 보금자리론이 이렇게 변경되었습니다.
💠대출 소개
①U-보금자리론: 한국주태금융공사 홈페이지를 통해 신청하는 보금자리론
②아낌e-보금자리론: 대출거래약정 및 근저당권설정등기를 전자적으로 처리하여 u-보금자리론보다 금리가 0.1%저렴
③t-보금자리론: 은행에 방문해서 직접 신청하는 보금자리론
💠대출금리
아낌e 보금자리론 3.65%~4.05%
u-보금자리론 3.75%~4.05%
t-보금자리론 3.75%~4.05%
전자약정 시 0.1% 우대받을 수 있습니다 (아낌e-보금자리론)
💠우대 금리
- 아낌e보금자리론을 통해 전자약정 및 전자등기 체결하는 경우: 0.1%
- 대출 신청일 기준 소득요건 부부합산 연소득 7천만원 이하: 0.1%
- 대출 신청일 기준 연령 만 39세 이하: 0.1%
- 대출 신청일 기준 부부합산 연소득 7천만원 이하(우대금리 :7천만원 이하, 대출신청 : 8,500만원 이하): 0.3%
- 대출 신청일 기준 혼인관계증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내인 가구(결혼예정 가구 포함): 0.3%
- 신생아 출산가구 중 대출 신청일 기준 부부합산 연소득 7천만원 이하: 0.2%
- 신생아 출산가구 중 대출신청일 기준 2년 내에 출산한 가구: 0.2%
(신생아 출산가구는 신혼가구 우대금리와 중복적용은 불가합니다) - 2자녀 가구 중 대출 신청일 기준 신청인(배우자)의 만 19세 미만 자녀가 2인(세대 분리된 자녀 포함)인 가구: 0.5%
- 3자녀 가구 중 대출 신청일 기준 신청인(배우자)의 만 19세 미만 자녀가 3인 이상(세대분리된 자녀 포함)인 가구: 0.7%
- 한부모가구, 장애인가구, 다문화 가구 중 대출 신청일 기준 부부합산 연소득 7천만원 이하 및 개별 요건을 충족하는 경우: 0.7%
- 미분양 관리지역 내 미분양아파트 입주자 중 부부합산 연소득 7천만원 이하, 신청일 현재 무주택자, 최초 수분양자, 신청일 현재 서울, 인천, 경기도 제외한 미분양관리지역에 소재하는 미분양아파트인 경우: 0.2%
- 전세사기 피해자인 경우 (소득상한 제한없음): 0.1%
각 항목 최대 2가지 항목 중복 적용이 가능합니다!
※실제 적용가능여부와 관계없이 우대금리 선택이 가능합니다. 계산금리와 실제금리가 다를 수 있음을 유의하시길 바랍니다.
💠대출 한도
최대 4.2억원
📌나에게 맞는 주담대 찾는 방법
https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_04.do
📌결론
이런 대출을 활용한다면 적은 보유금액으로도 내 집 마련, 할 수 있습니다! 😊 장기 분할 상환이 가능하고 시간이 지나면서 화폐 가치가 떨어지는 인플레이션을 이용하여 대출을 안정적으로 갚아나갈 수 있습니다. 지금부터라도 내 집 마련을 위해 준비를 시작하는 것이 중요합니다. 앞으로도 적은 시드머니로 젊은 나이에 내 집 마련한 꿀팁과 정보들을 올릴테니 함께 내 집마련의 기쁨을 누리고 집 꾸미기 함께 하면 좋겠습니다!