부동산 매매계약 정말 챙길 것이 많습니다.
평소 계약서를 종종 보기 때문에 조항 하나하나 꼼꼼하게 보아야 한다고 생각하는 게 바로 계약서입니다. 특약사항도 마찬가지입니다.
왜냐하면 집 사기 전에는 계약만 하면 필요한 부분 해주겠다~ 구두로 약속했다가 계약 후에 언제 그랬냐는 듯이 시치미 뗄 수도 있기 때문입니다. 저는 금액적인 부분도 집 주인분에게 양해를 구하고 특약을 넣었습니다. 적은 돈도 아니기 때문에 계약시엔 정말 특약을 잘 넣어야 합니다.
✅ 부동산 매매 특약사항이란?
부동산 매매계약에서 ‘특약사항’은 표준 계약서 외에 양 당사자가 추가로 합의한 조건을 명시한 부분입니다. 이 특약은 법적 효력이 있으며, 계약 당사자 모두를 구속합니다.
예를 들어, 잔금일 변경, 수리 책임, 세입자 문제 등은 모두 특약으로 다룰 수 있습니다.
🔍 왜 특약사항이 중요할까?
1. 계약서 본문만으로는 현실을 반영하기 어려운 경우 많아요.
2. 구두 약속은 나중에 다툼의 소지가 있어요. 특약을 미리 정해두면 나중에 말 바꾸면 추후 싸울 일 방지하게 됩니다. 구두로 해주겠다 해놓고 나중에 계약하고 난 후 집주인 혹은 부동산에서 내가 언제? 발뺌하면 그만이기 때문입니다. 그런 경우 진~짜 많습니다.
3. 특약사항에 따라 매수자/매도자의 부담이 달라져요
4. 특약이 없으면 기본 법률과 계약서 조항만 따르게 되므로, 명확하게 기록해두는 것이 가장 안전합니다.
★먼저 계약서 작성하기 전 꼭 해야 할 것
아무리 강조해도 지나치지 않는 것은 바로 등기부등본 확인입니다.
계약날 인터넷 등기서에서 해당 건물 등기부등본 확인해야 해요.
계약하기 30분전 등기부등본을 떼서 이전에 등기부등본과 비교하면서 달라진게 있는가 확인하면 됩니다. 저는 계약 당일날 부동산 직원분께 바로 프린트 해달라고 했습니다.
[확인해야 할 부분]
표제부: 건물, 대지에 대한 표시
갑구: 소유권에 대한 표시
을구: 대출, 근저당 잡힌것
건물면적, 구조, 층수 확인하기
이해가 안된 것이 있거나 잘 모르겠다면, 부동산 직원분께 등기부등본 뽑아서 꼼꼼하게 체크해달라고 말씀해도 됩니다.
★매매시 계약서에 넣은 특약사항
부동산 매매 계약서 이것만은 꼭 확인하세요
위 사진은 제가 실제 아래와 같은 특약을 넣은 매매계약서입니다.
■ 본 계약은 현 시설물 상태의 매매 계약이며, 등기사항전부증명서의 매도인을 확인하고 계약한다.
■ 계약일 현재 채권 최고액 000 있는 계약이며, 잔금시 전액 상환하고 말소하기로 한다.
■ 잔금일까지의 관리비는 매도인이 정산하기로 하며 , 잔금일에 매수인은 선수관리비를 매도인에게 지불하기로 한다.
👉잔금일(즉, 매수인이 잔금을 지급하고 소유권이 이전되는 날)까지 발생한 관리비는 매도인(집 파는 사람)이 책임지고 납부한다는 의미입니다.
예시: 매도인이 8월 10일에 잔금을 받는다면, 8월 10일까지 발생한 아파트나 오피스텔의 관리비(공용전기료, 청소비, 경비비, 승강기 유지비 등)는 매도인이 부담하고 정산해야 합니다. 집 자체가 정말 깔끔했기 때문에 하자, 누수적인 부분은 괜찮을 것으로 예상되지만 그래도 안전빵으로 이 특약 꼭 넣는 것이 좋습니다.
👉선수관리비란?
일부 관리사무소에서는 관리비를 후불이 아니라 선불로 받는 경우가 있습니다.
예를 들어, 8월분 관리비를 7월 말에 미리 납부하는 경우입니다. 이때 7월 말에 낸 관리비는 실제로는 8월의 비용이기 때문에, 실거주하지 않는 매도인이 미리 납부한 셈이 됩니다.
매도인은 이미 다음 달(예: 8월)의 관리비를 선납했을 수 있는데, 8월부터는 매수인이 입주하거나 소유권이 넘어가기 때문에 매도인이 낸 선수관리비만큼을 매수인이 매도인에게 돌려줘야 공평합니다.
■ 매수인의 주택담보대출에 매도인은 협조하기로 하며, 대출 실행이 안될 경우 계약은 해지되며 계약금은 전액 환불하기로 한다.
👉금액 때문에 이전에 계약이 한번 어그러진 경험이 있어서 계속 힘들었습니다. 제가 계약한 매도인은 투자를 많이 하는 분의 동생이셨어요. 이런 부분에 대해 말씀드리니 젊은 사람이 무슨 돈이 있겠냐며 흔쾌히 대출실행이 안되면 계약금 환불해주겠다 했어요. 그러나 혹시 대출이 안 나올까봐 불안해 하시는거에요! 그러니 부동산 대표님이 대출심사 넣고 한번도 안 나온 사람 못받다~면서 중간에서 안심시켜주는 말 해주시면서 힘써주셨어요! 그래서 저도 이렇게 말했어어요. 가심사때는 괜찮았고 잘 말씀드려달라고 안전빵으로 명함까지 드리고 나왔어요. 이런 특약을 넣어야 계약금 몇 천을 돌려받고 계약 해지할 수 있으니 안심되는 것 같아요.
■ 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산임대차보호법 및 일반 관례에 따른다.
■ 중대하자인 경우 잔금일로부터 6개월까지 매도자가 책임을 가진다.
👉사전에 누수, 하자, 수리이력이 있는지 반드시 확인 해야 합니다. 계약 자리에서도 하자부분 있는지 다시 매도인에게 꼭 물어보세요. 계약 시점에서 매도인이 하자를 고지하지 않거나, 매수인이 묻지 않으면 나중에 하자를 두고 분쟁이 생길 수 있습니다.
*중대하자란?
일반적인 사용이나 거주에 중대한 영향을 미치는 하자입니다.
예를들면 구조적 결함(기초 균열), 누수, 곰팡이, 전기 설비 문제, 배관 문제 등입니다.
단순한 페인트 벗겨짐, 문짝 긁힘 같은 경미한 하자는 중대하자에 포함되지 않습니다.
만약 계약전에 매수인이 육안으로 확인 가능한 하자나, 이미 고지 받은 하자에 대해서는 매수인이 인정하고 계약한 것으로 간주될 수 있습니다.
📌 이렇게 질문해 보세요
계약 시, 매도인에게 다음과 같이 질문해 보세요
- “누수나 배관 문제 있었던 적 있나요?”
- “수리한 적 있는 부분이 있나요?”
- “곰팡이나 결로, 하자 민원 접수된 적 있나요?”
📌만약 하자가 있을 시, 이런 특약사항 넣으세요
■ 매도인이 알고 있는 하자는 다음과 같으며, 추가적인 하자는 없다
이런 조항을 넣는 것도 안전장치가 됩니다.
★ 추가적으로 넣을 수 있는 특약조항
■ 잔금일 변경 가능성 관련 특약
본 계약의 잔금일은 당사자 간 합의에 따라 변경될 수 있으며, 변경시 서면(또는 문자 등)으로 통지 후 상호 협의하여 조정한다.
■ 세입자 퇴거일 보장 특약
매도인은 20xx년 x월 x일까지 임차인의 퇴거를 완료하고, 점유권이 없는 상태로 매수인에게 부동산을 인도하여야 한다. 만약 해당 기한 내에 인도가 이루어지지 않을 경우, 매수인은 계약을 해제하거나 인도 지연에 따른 손해배상을 청구할 수 있다.
■ 중도금 납무 유예 관련 특약
매수인은 중도금 지급일(20XX년 X월 X일)을 기준으로 7일 이내 범위에서 유예할 수 있으며, 유예 시 매도인은 이에 대한 이자 등을 청구하지 않기로 한다.
✅특약 작성시 유의사항
마지막으로 특약 작성시 이렇게 적어주세요. 이렇게 안 적으시면 추후 애매해질 뿐더러 사회 초년생이나 처음 계약해본 사람 처럼 보일 수 있습니다.
- 날짜는 반드시 20xx년 x월 x일 형식으로 명확하게 기재하기
- 당사자 명확히 지정하기: 매수인 / 매도인
- 모호한 표현은 지양하기 : 가능한 한 / 대략 / 적당히 이런 표현 ❌
- 법적 효력 있으려면 서명 또는 날인 필수!
부동산 매매는 처음에는 어렵게 느껴질 수 있지만, 특약사항만 잘 챙겨도 절반은 성공한 계약이라고 생각합니다. 혹시 매매를 앞두고 있다면 위의 특약 문장 참고해 나에게 꼭 필요한 조건들을 계약서에 넣어보세요.
분쟁은 줄이고, 안심을 더해주는 문장이 나중에 큰 차이를 만들 수 있습니다😀