부동산 중개수수료 계산법
복비가 왜 이렇게 많이 나와요?
부동산 계약서에 도장 찍기 직전, 중개수수료 얘기 나오면 다들 한 번씩 당황하죠. 저도 그랬습니다. 집 구하면서 딱 이 상황 겪었어요. 전세 계약 앞두고 중개사님이 부른 금액이 맞는지 확인할 방법이 없어서, 계약서 앞에서 급하게 검색해본 적 있거든요.
결론부터 말하면 중개수수료는 정해진 공식이 있어요. 거래금액에 요율만 곱하면 누구나 계산할 수 있습니다. 문제는 이 요율이 거래 유형(매매/전세/월세)이랑 금액 구간마다 달라서 헷갈린다는 거예요.
이 글에서는
- 매매·전세·월세 중개수수료 계산 공식
- 최신 요율표
- 실제 금액으로 계산해본 예시
- 계약 전에 알아두면 좋은 협상 팁
이렇게 순서대로 정리했어요.
계약서 앞에서 당황하지 않게, 미리 계산해보고 가시면 좋을 것 같아요❤️
- 중개수수료(복비), 기본 개념부터
중개수수료는 공인중개사법에 따라 국토교통부 고시와 각 시·도 조례로 상한요율이 정해져 있어요. 여기서 중요한 포인트 하나, 요율표에 적힌 숫자는 최대치라는 거예요. 그 이하로는 협의해서 낮출 수 있지만, 그 이상은 법적으로 받을 수 없어요.
그리고 매매든 전세든 거래 양쪽이 각각 부담해요. 매도인·매수인이 각자 계산된 금액을 내고, 전세도 임대인·임차인이 각자 부담하는 구조예요.
- 계산 공식 — 매매·전세·월세는 각각 다르게 계산해요
계산법 자체는 단순해요. 거래금액 × 요율 = 중개수수료
다만 “거래금액”을 뭘로 잡느냐가 유형마다 달라요.
매매: 매매가 전체가 거래금액
전세: 전세보증금 자체가 거래금액
월세: 보증금과 월세를 합친 “환산보증금”으로 계산
월세 계산식이 좀 특이한데, 이렇게 계산해요.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100) 단, 합산액이 5천만 원 미만이면 → 보증금 + (월세 × 70)
예를 들어 보증금 1,000만 원 + 월세 60만 원이면 1,000만 원 + (60만 원 × 100) = 7,000만 원이 거래금액이 되는 거예요.
3. 중개수수료 요율표 (서울시 기준)
지역마다 조례로 소폭 차이가 있을 수 있지만, 대부분 이 표를 그대로 따르고 있어요.
매매
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만~2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억~9억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억~12억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억~15억 원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 없음 |
전세·월세(환산보증금 기준)
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만~1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억~6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억~12억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억~15억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없음 |
표에서 보이듯 전세가 매매보다 요율이 낮아요. 같은 금액이면 매매 쪽 복비가 더 많이 나오는 구조예요.
💡 오피스텔·상가는 요율이 아예 달라요. 전용면적 85㎡ 이하에 주거설비(부엌·화장실·목욕시설)를 갖춘 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%지만, 그 외 오피스텔이나 상가·토지는 매매·임대차 모두 0.9%가 적용돼요.
- 실제 금액으로 계산해보기
숫자만 보면 감이 안 오니까, 흔한 케이스로 직접 계산해볼게요.
✅신혼집 전세 2억 원 2억 원은 1억~6억 원 구간 → 요율 0.3% 2억 × 0.3% = 60만 원 (한 쪽 기준, 부가세 별도)
✅아파트 매매 3억 원 3억 원은 2억~9억 원 구간 → 요율 0.4% 3억 × 0.4% = 120만 원
✅반전세: 보증금 2억 + 월세 30만 원 환산보증금 = 2억 + (30만 × 100) = 2억 3천만 원 1억~6억 원 구간 → 0.3% → 69만 원
같은 보증금 2억 원이라도 순수 전세(60만 원)보다 반전세로 가면 9만 원 더 나온다는 것도 미리 알아두면 좋겠죠.
✅소액 월세: 보증금 1천만 원 + 월세 30만 원 환산보증금 = 1천만 + (30만 × 100) = 4천만 원 → 5천만 원 미만이라 다시 계산 = 1천만 + (30만 × 70) = 3,100만 원 5천만 원 미만 구간 요율 0.5% → 15.5만 원 (한도액 20만 원 안 넘으니 그대로 적용)
- 부가세, 빼먹지 마세요
여기까지 계산한 금액은 전부 부가세 별도예요. 사업자로 등록된 공인중개사에게 지급할 땐 10%가 추가로 붙어요. 예를 들어 수수료가 100만 원이면 실제로는 110만 원을 낸다고 보시면 돼요. 계약 전 견적 받을 때 부가세 포함인지 꼭 물어보세요.
- 협상(네고), 이렇게 접근해보세요
요율표는 어디까지나 상한선이에요. 그 이하로 협의하는 건 법적으로 전혀 문제없어요. 다만 무작정 깎아달라고 하기보다는, 협상이 먹히는 상황을 아는 게 중요해요.
✅매물을 직접 찾아서 방문한 경우 (중개사가 발품을 덜 판 케이스)
✅같은 단지에서 여러 건을 한 중개사에게 맡기는 경우
✅장기 임대차 계약인 경우
✅매도·매수를 같은 중개사에게 동시에 맡기는 경우
그리고 요즘은 부톡, 다윈중개 같은 반값중개 플랫폼도 많이 써요. 상한요율의 40~60% 수준으로 진행하는 경우가 많은데, 대신 매물 확인이나 계약서 검토 같은 서비스 범위가 다를 수 있어서 계약 전에 뭐가 포함되는지는 꼭 확인하는 게 좋아요.
협상할 때 이 순서로 진행하면 편해요
1.계약서 쓰기 전에 미리 수수료 얘기 꺼내기 (계약 후엔 다투기 불편해요)
2.협의된 요율을 중개대상물 확인·설명서에 기재 요청하기
3.부가세 포함 여부 확인하기
4.지급 시기 확인하기 (특약 없으면 보통 잔금일 기준)
- 자주 헷갈리는 것들
Q. 상한요율보다 더 달라고 하면요?
초과분은 돌려받을 수 있어요. 관할 시·군·구청 부동산 담당 부서에 신고하면 행정처분까지 가능해요.
Q. 계약 자동 연장(묵시적 갱신)됐는데도 수수료 내야 하나요?
아니요. 새로운 중개 행위가 없었으니 수수료가 발생하지 않아요. 다만 보증금·월세 조정 등으로 중개사가 다시 개입했다면 얘기가 달라져요.
Q. 계약금만 냈는데 전액 달라고 하면요?
약정이 없다면 지급 시기는 보통 잔금 완료일이에요. 계약금 단계에서 전액 요구하면 거절해도 괜찮아요.
마무리
정리하면, 중개수수료 계산은 생각보다 어렵지 않아요
거래금액 확인 → 요율표에서 구간 찾기 → 곱하기 → 부가세 10% 더하기
이 네 단계만 알면 계약서 앞에서 급하게 검색할 일은 없을 거예요. 그리고 요율표는 상한선일 뿐 협상 여지는 있다는 것도 기억해두세요😊
★중개수수료 계산기