아파트 구매시 꼭 알아야 할 것들
“우리 연봉이면 5억짜리 아파트는 살 수 있겠지?”
신혼집을 알아보면서 한 번쯤은 해보는 생각이에요. 그런데 막상 은행 문을 두드리면 예상보다 훨씬 복잡한 현실과 마주치게 됩니다.
저도 처음엔 ‘대출 70%면 3억 5천은 나오겠지’ 하고 계산했다가, 실제로 알아보니 규제가 이것저것 붙으면서 한도가 완전히 달라지더라고요.
정부가 수도권 주담대 규제를 확 바꿨어요. 이 내용을 모르고 집 보러 다니면 나중에 낭패를 볼 수 있어서, 최신 기준으로 제대로 정리해봤습니다.
먼저 알아야 할 핵심 3가지
- 수도권 대출, 이제 6억이 최대입니다
2025년 6월 28일부터 서울·경기·인천 등 수도권에서 집을 살 때 주택담보대출은 최대 6억 원까지만 받을 수 있어요.
예전엔 소득이 충분하고 집값이 높으면 10억 넘게 대출받는 것도 가능했는데, 이제는 집값이 얼마든 관계없이 6억 이상은 불가능합니다.
💡 7억·8억짜리 아파트를 살 때 대출이 70%면 4.9억~5.6억이 나와야 하는데, 이건 6억 한도에 걸리지 않아요. 다만 자기자본 부담 계산은 다시 해야 합니다.
- LTV는 70% — 생애최초도 똑같아요
LTV는 ‘집값의 몇 퍼센트까지 빌릴 수 있냐’는 기준이에요. 수도권에서는 70%가 최대입니다.
예전엔 생애최초 주택 구입자는 80%까지 가능했는데, 이번 규제로 70%로 낮아졌어요😂
💡5억짜리 집을 산다면 3억 5천까지만 빌릴 수 있고, 나머지 1억 5천은 내 돈으로 마련해야 합니다.
- 스트레스 DSR — ‘이름만 들어도 머리 아픈’ 그것
DSR은 ‘내 연봉 대비 빚 갚는 돈이 얼마냐’를 따지는 기준인데, 은행권은 40%를 넘으면 대출이 안 됩니다.
여기에 스트레스 DSR 3단계까지 적용되면서 수도권 주담대에는 금리를 1.5%p 더 높게 계산해서 한도를 산정해요. 쉽게 말하면, 실제 금리가 4%라도 5.5%짜리 대출처럼 계산해서 한도를 더 깎는 거예요.
💡 결과적으로 같은 연봉이어도 예전보다 15~20% 정도 대출 한도가 줄었습니다.
집값별로 실제로 얼마나 필요할까
아래 내용은 수도권 기준, LTV 70%, 원리금 균등상환 30년, 실질금리 연 5.5%(스트레스 금리 포함) 기준으로 계산한 현실적인 수치예요.
4억짜리 집을 산다면
대출로 받을 수 있는 돈은 2억 8천만 원이에요. 내 돈은 1억 2천만 원이 필요하고, 취득세·중개수수료·이삿짐 비용 등 부대비용으로 1,500만 원 정도가 추가로 들어요.
매달 갚아야 하는 돈은 약 160만 원, 이 돈이 연봉의 40%를 넘으면 안 되니까 최소 연봉 4,800만 원 이상이어야 해요.
💡 부부 합산 소득으로 계산하면 조건이 더 유리해질 수 있어요.
5억짜리 집을 산다면
대출 3억 5천, 내 돈 1억 5천 + 부대비용 약 1,800만 원이 필요해요. 매달 상환금은 약 200만 원, 필요 연봉은 최소 6,000만 원 이상이에요.
신혼부부 맞벌이라면 현실적으로 가장 많이 고려하는 구간이에요. 다만 부대비용까지 더하면 실제 준비해야 할 돈은 1억 7천 가까이 되니 여유자금 계획이 중요합니다.
6억짜리 집을 산다면
대출 4억 2천, 내 돈 1억 8천 + 부대비용 약 2,100만 원이 필요해요. 월 상환금은 약 240만 원으로 꽤 올라가고, 연봉은 7,200만 원 이상이어야 해요.
이 구간부터 ‘빠듯하다’는 느낌이 오기 시작합니다. 비상금 6개월치는 반드시 남겨두고 계획을 세우세요.
7억·8억짜리 집을 산다면 — 여기서 반전!!!!
LTV 70%를 적용하면 7억의 70%는 4억 9천, 8억의 70%는 5억 6천인데요. 이건 6억 한도 안이에요. 그런데 문제는 자기자본이 아니라 월 상환금과 연봉 조건입니다.
대출이 최대 6억으로 묶이는 상황에서 집값이 7~8억이면 나머지는 전부 내 돈. 월 상환금은 약 340만 원, 필요 연봉은 1억 이상이 됩니다.
💡 집값이 오를수록 대출 비율은 낮아지고, 내 돈이 더 많이 필요한 구조로 바뀌어요.
집값만 준비하면 안 되는 이유 ✅부대비용 함정
많은 분들이 놓치는 게 바로 이 부분이에요. 집값 외에 추가로 드는 돈이 생각보다 훨씬 많습니다.
취득세 (집값의 1~3%)
4억짜리 집이면 400~1,200만 원, 6억이면 600~1,800만 원이 세금으로 나가요.
중개수수료 (0.4~0.9%)
4억이면 160~360만 원 정도예요.
이사비 + 가전가구
신혼집이라면 냉장고·세탁기·침대 등 새로 맞춰야 할 것들이 많아요. 최소 500만 원에서 많으면 1,500만 원 이상도 씁니다.
이 모든 걸 합치면 집값 외에 최소 1,600만 원에서 최대 5,300만 원까지 추가 비용이 생겨요. 대출 계획 세울 때 반드시 함께 고려해야 합니다.
집 사기 전에 꼭 체크해야 할 것들
첫 번째 — 비상금은 남겨두고 시작하세요
내 집 마련이 목표라도 비상금 6개월치 생활비는 건드리면 안 돼요. 입주 후 예상치 못한 수리비, 관리비 정산, 생활 초기 비용이 의외로 많이 들거든요.
두 번째 — 금리 변동 리스크를 생각하세요
지금은 4%대 금리라고 해도 1% 오르면 월 상환금이 10~15만 원씩 늘어납니다. 30년 동안 금리는 분명히 움직여요. 여유 있는 금액으로 대출을 설계하는 게 안전합니다.
세 번째 — 6개월 이내 전입 의무
수도권에서 주담대로 집을 사면 6개월 안에 반드시 전입신고를 해야 합니다. 지키지 않으면 대출금 회수나 향후 3년간 주택 대출 제한이 걸릴 수 있어요.
네 번째 — 부부 합산 소득으로 DSR 계산 가능
맞벌이라면 부부 합산 소득으로 DSR을 계산할 수 있어요. 은행마다 기준이 다를 수 있으니 여러 곳에 문의해보는 걸 추천합니다.
은행 가기 전에 금융감독원 대출 한도 계산기로 먼저 시뮬레이션해보는 것도 좋은 방법이에요! 😊